Abstract (FR)

Les français préparent leur retraite en devenant propriétaires. La coïncidence entre 1995 et 2010 d'un grand nombre de futurs retraités avec la très forte hausse des prix du résidentiel est-elle fortuite ? Dans cet article, des éléments temporels et géographiques complétés par un modèle de panel, tendent au contraire à confirmer l'existence d'une relation causale. Le 'baby-boom', devenu maintenant un 'papy-boom', fournit une situation d'étude intéressante pour mesurer le lien entre structure démographique d'une population et prix immobilier. Cette relation est robuste et assez générale ; des nuances locales existent mais elles se manifestent simplement par une plus ou moins grande force du phénomène. La prise en compte de ce facteur explicatif fait de plus apparaitre comme minimes les effets des taux et de la construction. Il semble alors possible de mettre en rapport l'histoire des prix immobiliers sur les quarante dernières années avec le déplacement et le vieillissement des cohortes issues du baby-boom. Dans le contexte actuel de 'papy-boom', le modèle suggère que ce facteur de structure pourrait engendrer une lente baisse des prix (à population constante). Toutefois, une question se pose dès aujourd'hui, et cela depuis plusieurs années, à savoir celle d'une concurrence intergénérationnelle ; le développement des subprimes entre 2003 et 2007 pouvant même être interprété comme le symptôme d'une inégalité intergénérationnelle. Alors que près de 80% des retraités sont propriétaires, Il s'ensuit que l'orientation pro 'papy-boomers' de la politique fiscale mérite d'être interrogée. Le parc résidentiel pouvant être estimé aujourd'hui à 6 000 milliards d'euros, on ne saurait le considérer comme un hors-bilan. Déflation, austérité et 'papy-boom' ne seraient-ils pas en fait des synonymes ?